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不动产市场

周林2022-06-10经济百科5594

什么是房地产市场

不动产市场是指房地产引起的所有商品交换关系的总和。

不动产市场的特性

由于房地产具有不同于一般商品的特殊性,房地产市场也具有独立的特点。

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(一)房地产市场的部分性

房地产市场交易只针对待售财产总供应的一部分,并非所有房地产都通过市场进入消费过程或再生产过程。如果价格合适,所有财产都可以出售,但房地产市场只针对各种实际土地资源的总供应。

(二)实质上的权属交易

不动产的根本特性是位置的固定性,但市场要求其进行流通以实现其价值的转移,这样,不动产的权属变更就作为了不动产市场流通的根本形式。因此,不动产交易往往以一定的契据等法律文件为依据,权利的取得必须以法律为依据方为有效,并按不动产管理及其市场管理的需要进行变更登记,使其权属的变更得到法律确认。

(3)房地产市场的区域性

由于固定位置的特点,房地产市场基本上是当地市场,房地产必须在原地出售。房地产市场的区域性也体现在不同地区。由于经济发展水平不同,房地产市场的产生和发展动力不完全相同,导致不同地区房地产市场不平衡。不动产市场主要消费者是本地消费者,但不排除外国消费者在本地购买房地产。然而,毕竟数量有限。因此,房地产市场的最终消费者和大量消费者仍然是本地消费者。

(4)房地产市场交易对金融的依赖

由于房地产投资占用大量资金,周期长。因此,房地产买卖双方往往不能排除对金融业的依赖。具体形式包括房地产抵押贷款、房地产证券甚至房地产金融租赁。

(五)房地产市场高度垄断

土地资源的稀缺性和位置的固定性,以及市场的区域分割,导致当地市场的不完全竞争和土地价格不完全根据供求关系来决定。此外,房地产交易量较大,因此房地产市场很容易形成垄断。特别是在实行土地公有制的国家和地区,所谓的房地产销售只是一定期限的使用权销售,而不是所有权销售。香港的批准租赁制度和中国逐步实施的土地有偿使用和有偿转让属于这一性质。由于土地的最终产权始终掌握在代表国家的各级政府手中,并采用一定期限的土地使用权进行公开招标和拍卖,其用途受城市建设规划的限制,不能随意改变。因此,房地产市场实际上是由政府控制的垄断市场,因此价格机制和竞争机制对土地供需关系的调整不如普通商品那么明显。但在具体的交易过程中,价格机制和竞争机制仍然顽强,如在拍卖过程中。

(6)流通模式的多样性

房地产作为一种耐用、高价值的商品,创造了各种不同形式的房地产债权和债务关系,打破了市场流通的局限性,满足了不同层次的需求。例如,除销售外,租赁、分割转让、期货交易、易货(产权交换)交易、拍卖、招标、协议交易、抵押、典当、销售花(预售)等交易行为也很常见。后者的交易频率远高于普通商品。这种流通方式的多样化是不动产市场独任何其他商品市场都不存在。

(七)房地产市场客体的非标准化和异质性

人们可以生产两种完全相同的产品,但很难找到两种条件完全相同的土地。房地产经纪人可以出售相同的土地和房屋,但不能像提供汽车和电视的复制品那样标准化产品。

(八)不动产市场中广泛的经纪人服务

普通买卖双方对房地产市场缺乏经验,参与非常频繁。他们对房地产销售知之甚少,可以通过经纪人的服务进行补偿。大多数房地产经纪人对市场情况和财产转让有更好的了解。通过经纪人之间的接触、广告和共同价格标签,买卖双方可以很快联系起来。经纪人经常接触市场,使他们对房地产市场价格有一定的了解,从而成为房地产价格评估师。这些因素使经纪人能够为普通买卖双方提供有价值的服务。经纪人可以建议未来买家共享的财产类型和他想要支付的价格。同时,作为交易中介,他可以比卖方更好地提出财产的优势和真实价格。

中国房地产市场的构成

如果按市场对象划分,中国的房地产市场主要可以分为土地市场和房地产市场。目前,土地市场主要是城市国有土地使用权市场,城市国有土地使用权可以通过市场方式(包括转让、转让、租赁、抵押贷款等)进入流通和消费。房地产市场是指房地产交换过程中反映的各种经济关系和经济活动的总和。房地产市场不仅反映了一定时期内房地产供应与支付能力之间的经济联系,而且反映了房地产生产者与消费者、房地产卖方与买方、房地产行业与国民经济其他部门之间的经济关系。由于历史和部门主管,土地市场和房地产市场在不同地区表现出不同的形式,有些是一体的,有些是相对独立的。不动产市场相信管理体制的进一步发展和完善会逐渐趋于合理。

根据市场交易主体和中国房地产市场的经营过程,可分为三级市场结构,在各级市场的国家调控和市场调控中发挥不同作用。

一级市场是土地使用权的转让市场,其主要市场活动是国家将土地使用权转让给土地使用者或开发商土地使用权转让给土地使用者或开发商。由于土地所有权决定,房地产一级市场是国家垄断或地方政府垄断的市场。政府通过投资规模计划、土地供应计划和城市规划,规定了土地转让的建设规模、土地开发计划、土地位置和面积以及土地使用要求,并根据这些规定和要求直接控制土地转让活动。

房地产二级市场是土地和房屋的转让市场。其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和合同要求,对土地进行开发和地上建设,并将开发后的土地使用权与地上定点一起转让、出租、抵押。受让人可以是二手开发经营者或直接土地使用者。二级市场是国家监管下的市场监管

不动产市场

房地产三级市场是房地产用户之间的房地产销售、租赁、抵押、交换等交易活动。这个市场是市场调整的开放市场。原则上,房地产价格由交易双方根据市场供求情况约定,总交易量由市场供求决定。

目前我国三级市场结构不动产市场三级市场的基本组成,明确区分,不仅有利于政府管理和监管房地产市场,而且有利于分析房地产市场的交易状况,掌握真实的市场供需关系。由于二级市场的存在可能会产生虚假的供需,虽然开发商品的供需观是基于市场,但往往受到追求利益和错误的市场分析的影响,导致房地产市场的虚假繁荣,这必须引起市场经理和分析师的注意,1992年中国土地开发热是虚假繁荣的具体体现。因此,虽然二、三级市场难以区分,有时交叉,但严格区分三级市场结构对管理者和投资者都非常有价值。此外,从房地产估价的角度来看,我们还必须注意不同层次市场的价格变化规律,以便掌握准确的价格水平。

参考文献

  • 中国农业大学出版社朱道林主编,房地产估价,2007.8,第7页

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